今年8月份,央行公布最新一期LPR,1年期LPR为3.65%,5年期LPR由4.45%下降至4.3%。1年期下调5个基点,5年期下调15个基点,比预期还多了5个基点,超出预期。随后多家银行开始执行首套房最低4.25%的房贷利率,创下历史新低。对比以往6%以上的高利率,不少网友自嘲“大冤种”、被割韭菜。
根据上图为例,贷款100万,按揭30年,4.25%利率照比6.25%,总本息减少60万元,月还款减少1666.67元。如贷款200万。月还款额减少1666.67*2=3333.34元,总本息减少120万元。
在此巨大差异的背景下,特别是高位站岗的购房者,纷纷寻找能降低利率的办法,同时也被降低利率转贷的广告所吸引。
“转贷”葫芦里卖的是什么药?
首先,购房者绝大多数对政策的了解是不够清晰。当大家看到各种吸引眼球的广告信息时,潜意识里都以为是利率降了,可以向银行从新申请新利率的还款方案,然而并不是这样。
根据目前相关规定,凡是“首房首贷”,后面缴存了公积金,达到符合的条件后,就可以把商业个人住房贷款申请转成公积金贷款(商转公),公积金贷款的利率3.35%左右。除了上面有条件“商转公”之外,利率直接由6.2%转到3.8%,目前没有这项政策出台,
首先要搞清楚经营贷的必备条件:一、房子得有房产证(购房合同不行);二、房本是在未抵押、未执行查封的状态(可进行自由交易);三、自己或者直系亲属名下要有企业或者个体工商户;四、征信要良好,有的银行对负债率也有要求。
根据上面所说的情况,大家应该明白不够条件的照样不能转。如果你刚好够条件,那么在理论上是可行的。如果你侥幸办理成功,并不是万事大吉,虽然省钱了,利息变低了,但同样也会面临诸多不利因素。主要表现有:法律风险,抽贷、断贷风险,后期利率上浮等风险。
「金融帮」提醒大家:不够条件的千万别硬往上凑,费时费事费钱担风险。够条件的也要三思而后行,虽然能省钱,能省很多钱,但是要承担的风险不比硬凑的风险小多少。两者无论是哪种,一旦出现风险问题都足够喝一壶,绝非危言耸听。
一、法律风险
为止「金融帮」咨询了银行专业人士:经营用途贷款、个人信用贷、个人消费贷、信用卡等资金流入房地产,是明文规定的禁止行为也是违规行为。通过这种方式“转贷”,已经构成变相将信贷资金流入房地产。目前银行对于资金的流向重点关注重点审查,尤其对刚解压的房产,贷前会很仔细的审查其资金来源,贷后也会审查其资金流向。
去年3月,人民银行、银保监会和住建部三部门曾联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》,督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营,严防经营用途贷款违规流入房地产领域。
同时对于硬凑条件的这一类,法律风险系数会更高,因为你要注册新的执照,这里面涉及到税务、记账、对公流水、工商检查等,这些都有可能出现问题。而一旦发现有虚假经营或者其他问题,不仅仅是面临提前收回贷款那么简单,更有可能涉及到骗贷的刑事责任。
二、抽贷、断贷风险
抽贷:硬凑条件这一类就不多说了,银行发现相关问题,肯定会要立即收回贷款,让你提前还贷。同时如银行审查到你的信贷资金流入房地产,也会立即收回贷款。这就是抽贷的风险。
友情提示:如果你因为上述问题被抽贷、断贷了,如果银行收不回贷款会有什么后果?看看市面上那么多法拍房就明白了。在一个,不要想着银行能睁只眼闭只眼,近年来银行等金融机构因将个人贷、经营贷流入房地产市场被监管重罚的案例并不少见。
三、后期利率上浮等风险
个人住房贷款的利率自签订合同起,基本上不会有太大变化,很稳定。但抵押贷、经营贷的利率,有这随时上调的可能。同时如信贷资金被审查出来流入房地产市场,不仅仅会被银行提前收回结清所有的贷款,更有可能要求支付违约金并利息翻倍这点也是很大的风险之一。
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